Začni hodnotou nehnuteľnosti a sumou na splatenie úverov
Od súčasnej hodnoty odpočítaj hypotéku a ostatné úvery zabezpečené touto nehnuteľnosťou. Nehnuteľnosť v hodnote 500 000 € s dlhom 300 000 € má pred odpočítaním nákladov čistú hodnotu 200 000 €. Pri výslovne zvolenom rovnakom rozdelení by partner, ktorý svoj podiel prevádza, dostal 100 000 €.
Použi sumy k rovnakému dátumu a každý úver započítaj iba raz. Ak sa prevod blíži, vyžiadaj si aktuálne vyčíslenie sumy na úplné splatenie úveru. Ak ešte nemáte dohodnutú hodnotu, pozri si možnosti ocenenia nehnuteľnosti pri vyplatení podielu.
Zostatok na výpise sa nemusí rovnať sume potrebnej na úplné splatenie úveru. Vyčíslenie môže zahŕňať úrok do dátumu splatenia, neuhradené poplatky aj prípadný poplatok za predčasné splatenie. Pred pridaním ďalších nákladov skontroluj, čo už táto suma obsahuje.
Zvoľ percentá alebo spôsob zohľadnenia vkladov
Vyberte si metódu, ktorá zodpovedá návrhu, o ktorom uvažujete. Rozdelenie podľa percent, vrátenie vkladov pred rozdelením zvyšku a rozdelenie v pomere vkladov sú rôzne postupy. Pri pomernom rozdelení vklady určujú percentá. Pred rozdelením sa osobitne nevracajú.
Na príkladoch nerovnakých počiatočných vkladov uvidíš rozdiel pri rovnakých sumách. Ak sa na metóde nezhodnete, ponechajte si viac možností namiesto toho, aby ste výsledok označili za preukázaný nárok.
Všetky tri metódy vychádzajú z rovnakej čistej hodnoty. Mení sa iba jej rozdelenie.
| Navrhovaný postup | Metóda výpočtu | Čo si najskôr overiť |
|---|---|---|
| Rozdeliť celú čistú hodnotu podľa zvolených podielov | Rozdelenie podľa percent | Podiely treba výslovne vybrať. Kalkulačka ich neurčuje podľa vlastníckych dokumentov. |
| Vrátiť určené sumy a potom rozdeliť zvyšok | Najprv vrátiť vklady | Dohodnite sumy na vrátenie a pomer rozdelenia zvyšku. Dostupná čistá hodnota musí pokrývať všetky vracané sumy. |
| Určiť pomer rozdelenia celej čistej hodnoty podľa výšky vkladov | Pomer podľa vkladov | Zadané vklady musia vystihovať pomer, ktorý chcete použiť, nie iba jednu počiatočnú platbu. |
Zohľadnený vklad je suma vybraná pre tento scenár. Nie je ďalším majetkom ani preukázaným právom na vrátenie peňazí.
Odlišuj vyplatenie podielu od nového úveru
Kladný podiel partnera B predstavuje navrhovanú sumu na vyplatenie. Odhad financovania predpokladá, že partner A splatí existujúce úvery zabezpečené touto nehnuteľnosťou a financuje vyplatenie podielu aj zadané náklady na refinancovanie. Vlastné peniaze, ktoré partner A použije na financovanie, znižujú potrebný nový úver. Do tohto poľa znovu nezadávaj skoršie vklady do nehnuteľnosti. Ak je podiel partnera B záporný, zobrazí sa jeho podiel na chýbajúcej sume bez odhadu nového úveru.
Pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti porovnáva odhadovanú výšku nového úveru s hodnotou nehnuteľnosti. Nejde o vlastnícky podiel partnera. Vlastné peniaze použité na financovanie znižujú potrebný nový úver, ale nemenia sumu na vyplatenie podľa zvoleného scenára.
Mesačná splátka zahŕňa istinu a úrok podľa zadanej sadzby a splatnosti. Nezahŕňa dane, poistenie ani pravidelné poplatky a nie je ponukou banky. Porovnanie vyplatenia podielu a predaja pomôže posúdiť druhú možnosť.
Príklad: nehnuteľnosť za 500 000 €, hypotéka 300 000 € a výslovne zvolené rovnaké podiely. Bez ďalších dlhov zabezpečených nehnuteľnosťou a bez odpočtov z čistej hodnoty.
| Výpočet financovania | Suma |
|---|---|
| Existujúca hypotéka na splatenie | € 300.000 |
| Vyplatenie podielu partnerovi, ktorý prevádza vlastníctvo | € 100.000 |
| Pripočítané náklady na financovanie v tomto príklade | € 6.000 |
| Použité vlastné prostriedky partnera, ktorý si ponechá nehnuteľnosť | Odpočíta sa 20 000 € |
| Suma nového úveru v príklade | € 386.000 |
| Úver v pomere k hodnote nehnuteľnosti 500 000 € | 77,2% |
Suma na vyplatenie podielu zostáva 100 000 €. Vlastné prostriedky použité na financovanie znižujú potrebný nový úver, nie podiel druhého partnera. Tieto sumy nepotvrdzujú schopnosť úver splácať ani jeho schválenie veriteľom.
Keď čistá hodnota nestačí na vrátenie zvolených vkladov
Výpočet s vrátením vkladov sa zastaví, ak súčet súm zvolených na vrátenie prevyšuje čistú hodnotu po odpočítaní dlhov a zvolených nákladov. Neurčuje, komu sa má vklad vrátiť prednostne, ani nevytvára dlh vo výške rozdielu. Rozdelenie podľa percent môže zobraziť rozdelenie chýbajúcej sumy.
Prenes výpočet do spisu na kontrolu
Vyber „Prenes tento scenár do môjho zoznamu“ a prihlás sa na tej istej karte prehliadača. Pred uložením skontroluj sumy, mená a dátum. Dočasný výpočet je dostupný 30 minút.
Nehnuteľnosť, ostatné dlhy zabezpečené touto nehnuteľnosťou a predpoklady sa uložia bez potvrdení. Výpočet zostane v detailoch nehnuteľnosti ako záznam zvoleného scenára. Nenastavuje celkový pomer rozdelenia ani nepotvrdzuje uskutočnenie platby.
Vyplatenie podielu na nehnuteľnosti bez úveru
Pri hypotéke aj ostatných dlhoch zabezpečených nehnuteľnosťou zadaj nulu. Pri nehnuteľnosti v hodnote 400 000 € bez odpočtov a výslovne zvolenom rovnakom rozdelení by podiel každého partnera predstavoval 200 000 €. Ani nehnuteľnosť bez úveru neznamená, že partner, ktorý si ju ponechá, má peniaze na vyplatenie k dispozícii. Stále musí zabezpečiť vyplatenie podielu aj úhradu nákladov.